Налоговая реформа - 2015: как облагается недвижимость
С 1 января 2015 года налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, претерпел кардинальные изменения. Во-первых, он теперь является одной из составляющих налога на имущество, в который входят, кроме налога на недвижимость, также транспортный налог и плата за землю. Кроме того, сейчас налог на недвижимость регулируется ст. 266 НКУ, а не ст. 265 НКУ, как это было ранее. Ну и главное. Теперь этот налог придется платить почти всем. Ведь существенно расширен объект налогообложения (к жилой недвижимости добавлена еще и нежилая), уменьшены льготы для физических лиц и т. п. Итак, обо всем по порядку.
Людмила Гайдукевич,
эксперт,
ЛІГА:ЗАКОН




Что является объектом налогообложения с 1 января 2015 года
С 1 января 2015 года объектом обложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (далее – налог на недвижимость), кроме жилой недвижимости, является также нежилая недвижимость (п. 266.1.1 НКУ).
Определение объектов нежилой недвижимости и их перечень приведены в пп. 14.1.129 1 НКУ.
В этот перечень входят, в частности:
– здания гостиничные, офисные, торговые, в том числе административно-бытовые здания, торговые центры, магазины, крытые рынки, станции техобслуживания автомобилей, столовые, кафе и т. п.;
– гаражи (наземные и подземные) и крытые автомобильные стоянки;
– здания промышленные и склады;
– хозяйственные (приусадебные) здания, в том числе сараи, хлева, гаражи, летние кухни, мастерские, уборные, погреба, навесы, котельные, бойлерные, трансформаторные подстанции и так далее.
Из документа
Плательщиками налога на недвижимость являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, являющиеся владельцами объектов жилой и/или нежилой недвижимости.
(пп. 266.1.1 НКУ)


Как и ранее, предусмотрено, что если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в совместной долевой собственности нескольких лиц, плательщиком налога является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю. Если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и поделен между ними в натуре, плательщиком налога является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю. Если такой объект не поделен в натуре, налогоплательщиком является одно из таких лиц-владельцев, определенное по их согласию, если иное не установлено судом (пп. 266.1.2 НКУ).
Что является базой налогообложения
Базой обложения налогом на недвижимость является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его долей. Это предусмотрено пп. 266.3.1 НКУ.
Обратите внимание!
Обратите внимание! До 01.04.2014 года базой налогообложения была жилая площадь недвижимости. С 01.04.2014 года согласно изменениям в НКУ, внесенным Законом № 1166, базой обложения налогом на недвижимость стала общая площадь жилой недвижимости.


Итак, база обложения налогом на недвижимость в 2015 году осталась без изменений (общая площадь недвижимости). При этом расширились основания для начисления налога. Теперь контролирующие органы смогут исчислять налог на недвижимость не только на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – Госреестр недвижимости), которые бесплатно предоставляются органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также на основании оригиналов соответствующих документов налогоплательщика, в частности документов на право собственности (пп. 266.3.2 НКУ).
Юрлица теперь также могут исчислять налог на основании документов о праве собственности согласно пп. 266.3.3 НКУ.
Из документа
База налогообложения объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности юридических лиц, исчисляется такими лицами самостоятельно исходя из общей площади каждого отдельного объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект.
(пп. 266.3.3 НКУ)


Льготы по уплате налога
Льготы по уплате налога на недвижимое имущество НКУ предусмотрены только для физических лиц. При этом с 1 января 2015 года размер такой льготы значительно сократился.
Льгота предоставляется для объектов жилой недвижимости физлиц в таких размерах:
а) для квартиры/квартир независимо от их количества – на 60 кв. метров;
б) для жилого дома/домов независимо от их количества – на 120 кв. метров;
в) для разных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры/квартир и жилого дома/домов, в том числе их долей), – на 180 кв. метров.
Такое уменьшение предоставляется один раз за каждый базовый налоговый (отчетный) период (год).
На заметку
Напомним, в 2014 году размер льготы составлял:
– 120 кв. метров (для квартиры/квартир независимо от их количества);
– 250 кв. метров (для жилого дома/домов независимо от их количества);
– 370 кв. метров (для разных видов объектов жилой недвижимости).


При этом льготы по налогу на недвижимость для физических лиц не предоставляются:
– если площадь объекта/объектов недвижимости превышает пятикратный размер необлагаемой площади, утвержденной решением органов местного самоуправления;
– если объекты недвижимости используются их владельцами с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности).
Кроме того, льгота касается только объектов жилой недвижимости. Это значит, что за нежилую недвижимость налог будет уплачиваться без учета льготы.
При этом предоставлено право сельским, поселковым, городским советам увеличивать предельную границу жилой недвижимости, на которую уменьшается база налогообложения, и предоставлять льготы по налогу, уплачиваемому на соответствующей территории с объектов жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических или юридических лиц, религиозных организаций Украины. Льготы по налогу с объектов жилой недвижимости для физических лиц определяются исходя из их имущественного положения и уровня доходов (пп. 266.4.2 НКУ).
В то же время пп. 12.3.7 НКУ определено, что не разрешается сельским, поселковым, городским советам устанавливать индивидуальные льготные ставки местных налогов и сборов для отдельных юридических лиц и физических лиц - предпринимателей и физических лиц или освобождать их от уплаты таких налогов и сборов.
Итак, не понятно, как в таком случае будет исполняться норма пп. 266.4.2 НКУ относительно предоставления льгот для физлиц исходя из их имущественного положения и уровня доходов. Ведь это уже является индивидуальной льготой. Также эта норма не разрешает предоставление индивидуальные льготы отдельным юрлицам.
Какие объекты недвижимости не облагаются налогами
Изменен перечень объектов недвижимого имущества, не облагаемых налогом на недвижимость (пп. 266.2.2 НКУ).
Итак, в перечень добавлены:
– объекты жилой и нежилой недвижимости организаций, созданных органами государственной власти, местного самоуправления, которые полностью содержатся за счет бюджета и являются неприбыльными;
– жилая недвижимость, непригодная для проживания, в том числе в связи с аварийным состоянием, признанная таковой согласно решению сельского, поселкового, городского совета;
– объекты нежилой недвижимости, используемые субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, которые проводят свою деятельность в малых архитектурных формах (МАФах, киосках) и на рынках;
– здания промышленности, в частности производственные корпусы, цеха, складские помещения промышленных предприятий;
– здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности;
– объекты жилой и нежилой недвижимости, находящиеся в собственности общественных организаций инвалидов и их предприятий.
При этом из перечня исчезли:
– садовый или дачный дом;
– объекты жилой недвижимости, в том числе их доли, принадлежащие физическим лицам, которые согласно закону имеют статус многодетных или приемных, или малообеспеченных семей, опекунов, попечителей детей, но не более одного такого объекта на семью, опекуна, попечителя.
Следовательно, эти объекты недвижимости теперь подлежат налогообложению на общих основаниях.
Ставки налога
С 1 января 2015 года размер ставки налога не зависит от общей площади недвижимости, которой владеет физическое или юридическое лицо. Для физлиц и юрлиц ставки налога устанавливаются по решению сельского, поселкового или городского совета в размере, не превышающем 2 % размера минимальной заработной платы за 1 кв. метр базы налогообложения (в 2015 году максимальная ставка – 24,36 грн. за 1 кв. метр).
При этом установлено, что на 2015 год ставки налога для объектов нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических и юридических лиц, не могут превышать 1 % минимальной заработной платы за 1 кв. метр для объектов нежилой недвижимости (в 2015 году максимальная ставка для объектов нежилой недвижимости – 12,18 грн.). Это предусмотрено п. 33 подраздела 10 р. XX НКУ.
Порядок исчисления и уплаты налога
Исчисление налога
Исчисление суммы налога жилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, осуществляется контролирующим органом по месту налогового адреса (месту регистрации) владельца такой недвижимости (п. 266.7 НКУ).
Cумма налога с объектов жилой недвижимости физлиц исчисляется из необлагаемой площади таких объектов и соответствующей ставки налога в следующем порядке:
– при наличии в собственности одного объекта жилой недвижимости, в том числе его доли, налог исчисляется исходя из базы налогообложения, уменьшенной на законодательно установленную льготу (60 кв. метров или 120 кв. метров) и льготы органов местного самоуправления (в случае ее установления);
– при наличии в собственности более одного объекта жилой недвижимости одного типа, в том числе их долей, налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на законодательно установленную льготу (60 кв. метров или 120 кв. метров) и льготы органов местного самоуправления;
– при наличии в собственности объектов жилой недвижимости разных видов, в том числе их долей, налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на законодательно установленную льготу (180 кв. метров) и льготы органов местного самоуправления.
Исчисление суммы налога с объектов нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, осуществляется контролирующим органом по месту налогового адреса (месту регистрации) владельца такой недвижимости исходя из общей площади каждого из объектов нежилой недвижимости и соответствующей ставки налога.
Уплата налога
Налоговое уведомление-решение об уплате суммы налога на недвижимость направляется (вручается) налогоплательщику контролирующим органом по месту его налогового адреса (месту регистрации) до 1 июля года, наступающего за базовым налоговым (отчетным) периодом (годом).
Обратите внимание!
Обратите внимание! До 1 июля 2015 года физлица получат налоговые уведомления об уплате налога на недвижимость за 2014 год. Налог будет исчислен с учетом льгот и ставок, действовавших до 01.01.2015 года.


Итак, физлица получат налоговые уведомления-решения об уплате налога на недвижимость за 2015 год в 2016 году.
А вот юридические лица должны будут платить по новым правилам налогообложения уже в этом году.
Ведь такие налогоплательщики самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и до 20 февраля этого же года подают контролирующему органу по местонахождению объекта/объектов налогообложения налоговую декларацию с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально (пп. 266.7.5 НКУ).
За вновь созданные (нововведенные) объекты жилой и/или нежилой недвижимости декларация юридическим лицом - плательщиком подается на протяжении 30 календарных дней со дня возникновения права собственности на такой объект, а налог уплачивается начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект.
В случае перехода права собственности на объект налогообложения от одного владельца к другому на протяжении календарного года налог исчисляется для предыдущего собственника за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанный объект налогообложения, а для нового собственника – начиная с месяца, в котором возникло право собственности (пп. 266.8.1 НКУ).
Уплачивается налог на недвижимость (пп. 266.10.1 НКУ):
а) физическими лицами – на протяжении 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения;
б) юридическими лицами – авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, которые отражаются в годовой налоговой декларации.
Обратите внимание!
Физлица могут осуществлять сверку ведомостей относительно объектов жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в их собственности, до 31 декабря 2015 года (включительно).


Разберемся на примерах в новых правилах налогообложения недвижимости для физических и юридических лиц.
Пример: 1.
Условие: У юрлица (промышленное предприятие) находится в собственности на 1 января 2015 года объект жилой недвижимости площадью 80 кв. метров (квартира) и объекты нежилой недвижимости: офис площадью 90 кв. метров, цех площадью 100 кв. метров и складское помещение площадью 50 кв. метров.
Ставка налога (условно) на жилую недвижимость - 24 грн. за 1 кв. метр, на нежилую недвижимость – 12 грн. за 1 кв. метр.
Решение: Налог на недвижимость за 2015 год составляет:
– за жилую недвижимость (льгота для юрлица не предусмотрена): 80 кв. м х 24 грн. = 1920 грн.;
– за нежилую недвижимость (цех и склад не облагаются налогом согласно пп. 266.2.2 НКУ): 90 кв. м х 12 грн. = 1080 грн.
Всего к уплате за 2015 год: 3000 грн. Ежеквартально уплачивается сумма налога – 750 грн. (3000 грн. : 4).


Пример: 2.
Условие: У физлица находится в собственности квартира площадью 80 кв. метры и гараж площадью 12 кв. метров.
Ставки налога – из Примера 1.
Решение: Налог на недвижимость за 2015 год составит:
– за жилую недвижимость: (80 кв. м - 60 кв. м) х 24 грн. = 480 грн.;
– за нежилую недвижимость: 12 кв. м х 12 грн. = 144 грн.
Всего к уплате за 2015 год: 624 грн. Уплачивается на основании налогового уведомления-решения, которое будет направлено физлицу в 2016 году.


Пример: 3.
Условие: Физлицо имеет в собственности квартиру площадью 80 кв. метров, дачный дом площадью 90 кв. метров, а также нежилую недвижимость: сарай площадью 20 кв. метров. Ставки налога на недвижимость – из Примера 1.
Решение: Налог на недвижимость в 2015 году составляет:
– с жилой недвижимости налог не начисляется, поскольку общая площадь жилой недвижимости не превышает размер льготы 180 кв. метров;
– с нежилой недвижимости: 20 кв. м х 12 грн. = 240 грн.
Всего налог за 2015 год составит 240 грн.


Пример: 4.
Условие: Физлицо имеет в собственности квартиру площадью 55 кв. метров и квартиру площадью 80 кв. метров, находящуюся в совместной долевой собственности 2-х лиц (иначе говоря, фактически имеет в собственности 40 кв. метров квартиры). Ставки налога – из Примера 1.
Решение: Налог на недвижимость за 2015 год составит:
((55 + 40) - 60) х 24 = 840 грн.


Пример: 5.
Условие: Физлицо имеет в собственности квартиру площадью 70 кв. метров, жилой дом площадью 210 кв. метров, нежилую недвижимость (сарай, гараж, летняя кухня) общей площадью 40 кв. метров. Ставки налога – из Примера 1.
Решение: Налог на недвижимость составит:
– за жилую недвижимость: ((70+210) - 180) х 24 = 2400 грн.:
– за нежилую недвижимость: 40 х 12 = 480 грн.
Всего к уплате за 2015 г.: 2880 грн.


С примером расчета налога на недвижимость за 2014 год можно ознакомиться в письме ГФСУ от 16.01.2015 № 722/5/99-99-19-01-01-16. Комментарий к этому письму читайте в материале "ГФСУ рассказала о местных налогах и сборах" (№ 04 за 2015 г.).
Правовой глоссарий:
1. НКУ – Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.
2. Закон № 1166 – Закон Украины "О предупреждении финансовой катастрофы и создании предпосылок для экономического роста в Украине" от 27.03.2014 № 1166-VII.

Сейчас в Запорожье проходит 55 заседание сессии горсовета.

На заседании заместитель мэра Валентина Марышева предложила увеличить площадь, подлежащую налогооблажению для квартир до 120 квадратных метров, до 180 квадратных метров площади частных домов и до 370 кв.м. для разных типов недвижимости.

Депутаты проголосовали и поддержали её предложение.

Гаражи, стоянки, хозяйственные приусадебные помещения, хлева, летние кухни, бойлерные, навесы, трансформаторные подстанции, санитарно-бытовые помещения, дома отдыха, помещения, не используемые для производства, залы баскетбольные, котельные, стадионы, бассейны, поликлиники, больницы, находящиеся в частной собственности, но где располагаются коммунальные учреждения, теплицы, объекты в стадии капитального ремонта, реконструкции, вспомогательные здания и корпуса предприятий, которые оказывают услуги по перевозке, и т.д. не будут облагаться налогом.

Ставки налогов на жилую недвижимость составляют 2% минимальной заработной платы за кв. метр, на нежилую недвижимость – 0,5% от минимальной заработной платы отчетного года за 1 кв. метр.

Налог на недвижимость в Мелитополе - кому, когда и сколько
Сегодня на заседании сессии депутаты утвердили Положение про налог на недвижимое имущество.

Теперь владельцам жилой недвижимости, которая по площади превышает "льготную", придется ежегодно платить налог на недвижимое имущество. Решением местной власти установлено, что к "льготной" относится квартиры площадью до 80 кв. м. и дома, площадью 150 кв. м. Обладателям и дома, и квартиры предоставлена льгота 230 кв. м. За каждый кв.м. свыше придется платить 2 проц. от минимума. Физлица до 1 июля получат платежку от налоговой с указанием суммы, которую необходимо будет оплатить в течение 60 дней.

- По закону докторам наук, академикам и прочим научным работникам положено к жилой площади добавить еще 16 "квадратов" - на библиотеку, - взял слово депутат Владимир Брустинов и предложил учесть эту площадь при исчислении налога, чем вызвал улыбки в зале.

Начальник финуправления Наталья Доломан пояснила ректору "Украины", что при исчислении суммы налога учитывается только площадь жилья, безо всяких льгот.

Что касается нежилой недвижимости, то ее оплачивать придется с применением коэффициента зональности. Обладателям нежилой недвижимости в центре города придется платить 1 проц., а чем дальше от центра, тем меньше - до минимального 0,1 проц.

Стоит отметить, что физлица будут платить по-новому только с 2016 года. А вот юрлица должны применять новый налог уже в этом году.

Стоит также отметить, что депутат Александр Барыбин предложил на след сессии утвердить перечень объектов, которые не подлежат налогообложению. А чиновники исполкома попросили Управление соцэкономразвития опубликовать пояснения к этому закону с указанием зон, к которым будет применяться коэффициент.